ご質問の場合も、お二人がご結婚されて20年以上 ( 内縁関係は含まれません ) 経っており、贈与がなされた年の翌年の3/15までにその分譲マンションの引渡しを受け、そこに居住すれば、この特例を利用して奥様へマンション購入代金の贈与をすることができます。

なお、贈与税の配偶者控除の特例は、それとは別に贈与税の基礎控除 ( 110万円 ) の適用を受けることができますので、あわせて2,110万円までの住宅購入資金等が無税で贈与できることになります。

また、この特例は居住用不動産の購入代金だけでなく、現在すんでいる居住用不動産の持分の移転についても適用されます。

A.

居住用不動産そのものの贈与の方が通常は有利となります。 

居住用不動産そのものの贈与を受けた場合の贈与税の計算は、建物については固定資産税評価額、その敷地については路線価方式か倍率方式でその評価額を計算することになります。

そして、通常これらの評価額は、時価より低いのが一般的です。

なお、この不動産そのものの贈与は法務局で所有権移転の登記をする必要があり、登録免許税等の費用がかかります。

居住用不動産取得のための金銭の贈与を受けた場合の贈与税の計算は、贈与を受けた金額そのものが贈与税の課税価格になります。

上記②と③で述べたように不動産の現物の贈与の場合には、その評価額は時価より低くなるのが一般的です。

したがって、居住用不動産取得のための金銭の贈与より現物で贈与したほうが通常は有利になります。

A.

一定の要件を満たす非上場株式等の贈与については、贈与税の納税猶予制度の適用が受けられます。 

経営承継円滑化法による認定中小企業者の後継者が、その代表者であった人から当該中小企業者の株式等の全部または一定以上の贈与を受けた場合には、贈与前からすでに後継者が保有していたものを含めて発行済議決権株式等の総数等の3分の2に達するまでの部分にか株贈与税について、その贈与税分の担保を提供した時に限り、当該代表者の死亡の日まで、その納税を猶予するという制度です。

この贈与税の納税猶予を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

★　会社は、経営承継円滑方による経済産業大臣の認定を受ける。

★　その会社等は、非上場である。

★　その他一定の要件

★　代表権を有していた人で、贈与時には役員を退任している。

★　贈与直前において、贈与者と同族関係者で株主総会議決権数の50%超を保有。

★　贈与直前において、有する議決権数が受贈者以外の同族関係者内でトップである。

A.

 『 相続時精算課税制度 』 による住宅取得資金の贈与の特例があります。

また、平成21年、22年の二年間については住宅取得等資金の贈与について、500万円まで非課税の特例があります。 

相続時精算課税による住宅取得等資金の贈与の特例は、住宅取得資金のうち最高3,500万円までは贈与税が課税されない、という制度です。

 (　こちら　のページに詳しい解説があります。) 

住宅取得等資金の贈与の特例を受ける場合には、次のような点に注意する必要があります。

★　住宅取得等資金の贈与の特例の対象になる贈与財産は、住宅取得のための金銭だけです。

したがって、住宅そのものの贈与ではこの特例の適用を受けられません。

★　贈与された金銭で取得する家屋の床面積は50㎡以上で、かつ、その50%以上が居住用でなければなりません。

★　取得した住宅が中古である場合には、築後20年 ( 鉄骨・鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は25年 ) 以内のもの、または一定の基準を満たしている必要があります。

★　住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住の用に供すること、または、居住の用に供する見込みであることも必要です。

★　贈与を受ける人は贈与年1月1日現在において満20歳以上で贈与をする人の推定相続人でなければいけません。

★　この特例の適用を受けた場合 ( 相続時精算課税を選択した場合 ) には、原則 ( 暦年 ) 課税に戻ることはできません。

贈与年1月1日現在において満20歳以上の人が直系尊属 ( 父母や祖父母 ) から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、500万円まで贈与税は非課税とされます。

なお、この適用をうけるためには贈与税の申告が必要です。

 ( 平成21年、22年の間の贈与に限定 ) 。

A.

そのマンションの購入代金の2分の1を、実際に奥様が負担していれば別ですが、もしそうでなければマンション購入代金の2分の1についてあなたから奥様に贈与があったものとして贈与税の課税対象となります。 

不動産を取得した場合の登記は、その取得資金を出資した割合で行うのが原則です。

購入代金を負担していない人が持分を持つと、 『 贈与税の配偶者控除 』 の適用を受ける場合を除き、その持分について購入代金の贈与があったものとして贈与税の課税対象となります。

所定の要件を満たせば、マンション購入代金のうち2,110万円 ( 贈与税の配偶者控除2,000万円 ＋ 贈与税の基礎控除110万円 ) を上限として贈与税の配偶者控除の特例の適用を受けることができます。

この適用を受ければ、マンション購入にあたり贈与された額に応じた持分を奥様の名義とすることが可能となります。

ただし、その場合は婚姻期間が20年以上などの要件を満たす必要があり、また贈与を受けた翌年に贈与税の申告をしなければなりません。

A.

負担付贈与があった場合の不動産は時価で評価して、贈与税が課税されることになっています。

『 その財産にかかる債務を負担すること 』 といった一定の負担をつけて贈与することを 『 負担付贈与 』 といいます。

たとえば、AさんがBさんに、土地にかかる借入金の残債を負担させることを条件にその土地を贈与したようなケースです。

もらった財産が負担する債務より多い時は、その財産をもらった人に、もらった財産の価額から負担をしなければならない金額を差し引いた金額を課税対象として贈与税が課税されます。

たとえば、AさんがBさんに1億円の財産をあげる代わりに、その財産にかかる借入金の残債8,000万円を負担させることとしたのであれば、Bさんにはその差額の2,000万円の贈与があったものとして贈与税が課税されます。