次の要件に該当する贈与については、贈与税の課税価格から2,000万円が控除されます。

★　婚姻期間が満20年以上の夫婦間での贈与であること 

★　居住用不動産か、居住用不動産の購入代金の贈与であること 

★　贈与を受けた年の翌年の3/15までにその居住用不動産に居住し、以後も引き続き居住する見込みであること 

★　この特例の適用を受けるため、翌年2/1から3/15までに贈与税の申告書を提出すること

ご質問の場合も、お二人がご結婚されて20年以上 ( 内縁関係は含まれません ) 経っており、贈与がなされた年の翌年の3/15までにその分譲マンションの引渡しを受け、そこに居住すれば、この特例を利用して奥様へマンション購入代金の贈与をすることができます。

なお、贈与税の配偶者控除の特例は、それとは別に贈与税の基礎控除 ( 110万円 ) の適用を受けることができますので、あわせて2,110万円までの住宅購入資金等が無税で贈与できることになります。

また、この特例は居住用不動産の購入代金だけでなく、現在すんでいる居住用不動産の持分の移転についても適用されます。

贈与税の配偶者控除の対象となる財産は、居住用不動産そのもの、あるいは居住用不動産を取得するための金銭のいずれでもかまいません。

居住用不動産そのものの贈与を受けた場合の贈与税の計算は、建物については固定資産税評価額、その敷地については路線価方式か倍率方式でその評価額を計算することになります。

そして、通常これらの評価額は、時価より低いのが一般的です。

なお、この不動産そのものの贈与は法務局で所有権移転の登記をする必要があり、登録免許税等の費用がかかります。

居住用不動産取得のための金銭の贈与を受けた場合の贈与税の計算は、贈与を受けた金額そのものが贈与税の課税価格になります。

上記�Aと�Bで述べたように不動産の現物の贈与の場合には、その評価額は時価より低くなるのが一般的です。

したがって、居住用不動産取得のための金銭の贈与より現物で贈与したほうが通常は有利になります。

経営承継円滑化法による認定中小企業者の後継者が、その代表者であった人から当該中小企業者の株式等の全部または一定以上の贈与を受けた場合には、贈与前からすでに後継者が保有していたものを含めて発行済議決権株式等の総数等の3分の2に達するまでの部分にか株贈与税について、その贈与税分の担保を提供した時に限り、当該代表者の死亡の日まで、その納税を猶予するという制度です。

この贈与税の納税猶予を受けるためには、次の要件を満たす必要があります。

★　会社は、経営承継円滑方による経済産業大臣の認定を受ける。

★　その会社等は、非上場である。

★　その他一定の要件

★　代表権を有していた人で、贈与時には役員を退任している。

★　贈与直前において、贈与者と同族関係者で株主総会議決権数の50%超を保有。

★　贈与直前において、有する議決権数が受贈者以外の同族関係者内でトップである。

★　贈与により、上記の�@の要件を満たす会社の非上場株式等を取得した個人である。

★　贈与時において、贈与者の親族であり、かつ、贈与日現在20歳以上である。

★　贈与時において、当該会社の代表権を有している。

★　贈与時において、受贈者と同族関係者で総株主等議決権数の50%超を保有。

★　贈与時において、有する議決権数が同族関係者内でトップである。

★　贈与時から贈与税の申告期限まで、贈与税の納税猶予の対象となる株式等すべてを継続保有。

★　贈与日まで継続して3年以上、その会社の役員等である。

相続時精算課税による住宅取得等資金の贈与の特例は、住宅取得資金のうち最高3,500万円までは贈与税が課税されない、という制度です。

 (　こちら　のページに詳しい解説があります。) 

住宅取得等資金の贈与の特例を受ける場合には、次のような点に注意する必要があります。

★　住宅取得等資金の贈与の特例の対象になる贈与財産は、住宅取得のための金銭だけです。

したがって、住宅そのものの贈与ではこの特例の適用を受けられません。

★　贈与された金銭で取得する家屋の床面積は50�u以上で、かつ、その50%以上が居住用でなければなりません。

★　取得した住宅が中古である場合には、築後20年 ( 鉄骨・鉄筋コンクリート造などの耐火建築物は25年 ) 以内のもの、または一定の基準を満たしている必要があります。

★　住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けるためには、贈与を受けた年の翌年3月15日までに居住の用に供すること、または、居住の用に供する見込みであることも必要です。

★　贈与を受ける人は贈与年1月1日現在において満20歳以上で贈与をする人の推定相続人でなければいけません。

★　この特例の適用を受けた場合 ( 相続時精算課税を選択した場合 ) には、原則 ( 暦年 ) 課税に戻ることはできません。

�B　住宅取得等資金について非課税 

贈与年1月1日現在において満20歳以上の人が直系尊属 ( 父母や祖父母 ) から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、500万円まで贈与税は非課税とされます。

なお、この適用をうけるためには贈与税の申告が必要です。

 ( 平成21年、22年の間の贈与に限定 ) 。 

不動産を取得した場合の登記は、その取得資金を出資した割合で行うのが原則です。

購入代金を負担していない人が持分を持つと、 『 贈与税の配偶者控除 』 の適用を受ける場合を除き、その持分について購入代金の贈与があったものとして贈与税の課税対象となります。

所定の要件を満たせば、マンション購入代金のうち2,110万円 ( 贈与税の配偶者控除2,000万円 ＋ 贈与税の基礎控除110万円 ) を上限として贈与税の配偶者控除の特例の適用を受けることができます。

この適用を受ければ、マンション購入にあたり贈与された額に応じた持分を奥様の名義とすることが可能となります。

ただし、その場合は婚姻期間が20年以上などの要件を満たす必要があり、また贈与を受けた翌年に贈与税の申告をしなければなりません。

 『 その財産にかかる債務を負担すること 』 といった一定の負担をつけて贈与することを 『 負担付贈与 』 といいます。

たとえば、AさんがBさんに、土地にかかる借入金の残債を負担させることを条件にその土地を贈与したようなケースです。

もらった財産が負担する債務より多い時は、その財産をもらった人に、もらった財産の価額から負担をしなければならない金額を差し引いた金額を課税対象として贈与税が課税されます。

たとえば、AさんがBさんに1億円の財産をあげる代わりに、その財産にかかる借入金の残債8,000万円を負担させることとしたのであれば、Bさんにはその差額の2,000万円の贈与があったものとして贈与税が課税されます。

土地や家屋等を負担付贈与により取得した場合には、その土地や建物等の評価額は、路線価方式や固定資産税評価額をベースにするのではなく、その取得時の時価で評価することになります。

したがって、時価1億円、贈与税の路線価評価額が8,000万円の土地に8,000万円の借入金を負担させて贈与した場合には、時価と借入金の負担額の差額である2,000万円の贈与があったものとして贈与税が課税されます。 

ご夫婦が共稼ぎの場合に、家計費はご主人の給与から、貯金やレジャー等は奥様の給与からなどと、２人の取り決めに従って家計を処理されているご夫婦も見受けられます。

これに従い、住宅取得に伴う銀行ローンなども、ローン借入および返済はご主人の給与から、生活費は奥様の給与からにしようと考えるご夫婦もいらっしゃるでしょう。

しかし、税務上では共稼ぎの夫婦の一方 ( たとえばご主人 ) が、住宅ローンなどによって住宅や敷地を取得した場合に、その借入金の返済の一部がその借入者以外の者 ( たとえば奥様 ) の負担において行われている時は、その妻が負担した部分は借入者 ( ご主人 ) に対する贈与と見られます。

しかし、借入金の返済が事実上、その共稼ぎ夫婦の収入によって共同でされていると認められる場合は、その所得按分で借入金を負担したものとして取り扱われます。

したがって、ご質問のお２人は、お２人の名義か又は連帯債務によってローン借入を行い、借入金に対する持分の設定は２人の所得による按分で行えば贈与税の課税を受けることはないでしょう。 

ご質問のような、親子などが日常生活に必要な費用や教育上必要な費用などにあてるため、財産の贈与があった場合には、その取得財産のうち生活費または教育費として通常必要と認められる範囲のものについては贈与税の非課税財産として取り扱われます。

生活費または教育費として非課税財産とされるのは、生活費または教育費として必要なつど、直接これらの用にあてるために贈与によって取得した財産に限られます。

したがって、毎月仕送りしたとしても、その仕送りの額が通常必要とされる生活費の額を超えると認められる場合には、その超える金額については贈与税が課税されます。

このように、生活費や教育費は、必要に応じそのつど支払われる場合には贈与税は課税されませんが、在学中に必要な生活費などを一度に贈与する場合には贈与税が課税される恐れがありますので、ご注意ください。 

夫との協議離婚により、現在住んでいる夫所有の家とその敷地を取得した場合には、その家と敷地は贈与により取得したものとして贈与税が課税されると思われがちです。

しかし、離婚に伴う財産分与であれば、その取得財産が過大でない限り、取得した妻に贈与税はかかりません。

これは、贈与税では、財産分与請求権に基づいて家とその敷地を取得したと考えるからです。

なお、財産を過大に取得した場合には、その過大である部分に贈与税がかかることもあります。

このケースの場合、財産分与した夫は、家とその敷地を財産分与義務の消滅という経済的利益を対価として譲渡したことになります。

家とその敷地を譲渡した場合には、その譲渡による損益は譲渡所得として所得税 ・ 住民税の課税対象になります。

 したがって、譲渡益となった場合には確定申告をして所得税 ・ 住民税を払うことになります。

財産を分与し、さらに所得税・住民税も負担しなければならないということになります。 

なお、正式に離婚して籍が抜けた後に住んでいた家とその敷地を分与した場合には、配偶者でない第三者に対してマイホームを譲渡していることから、一定要件のもとに居住用財産の3,000万円特別控除という特例の適用が受けられます。

この特例の適用が受けられた場合には、譲渡益3,000万円までであれば、確定申告すれば所得税 ・ 住民税はかかりません。