相続不動産の分割方法と適した選び方

・不動産を売却するなどの手間がないため手続きがとてもシンプル

・遺産の評価額を厳密に調べなくていいため手間がかからない

・厳密に公平に分けないため不公平感が残る

・土地を分筆できないことがある

・土地を分筆することで資産価値が下がることがある

土地を分筆して面積が狭くなると、建物を建てる際などに制限が生まれる可能性があります。

使い勝手が悪くなると評価額にも影響し、売却が難しくなる恐れもあります。

土地の評価は単純に広さだけで測れるものではないため注意が必要です。

そのため分筆せずにお金でやり取りするケースが多いですが、お金のやり取りでは”贈与”とみなされるケースもあるので専門家に相談するなどして正しく行うようにしましょう。

・不動産の資産価値を維持できる

・代償金が支払われるため、他の相続人から不満が出にくい

・不動産を取得する相続人の代償金の負担が大きい

・不動産の評価方法でもめる可能性がある

・代償金の支払いが”贈与”とみなされないように注意する必要がある

不動産は評価方法によって資産価値が数百万円単位で変わる可能性があります。

評価額が高ければ不動産を取得した相続人の支払う代償金が多くなりますし、逆に評価額が低ければ代償金は少なくなります。

そのため、評価額をどのように算出するかで相続人でもめるケースがあるのです。

不動産の価格は、取得時の価格ではなく遺産分割時の「時価」となります。

つまり実際に売却した場合の参考価格ですね。

価格を決めるのに一番多く選択されるのは、不動産会社に査定を依頼する方法です。

しかし、実際に不動産を訪問しない簡易査定（机上査定といいます）の場合はその名の通り簡易的な査定となるため、複数会社に依頼した場合に金額にばらつきが生じるのが一般的です。

そのため可能であれば鑑定の専門家である「不動産鑑定士」に依頼するのが最も公正でもめにくいと思います。

しかし、不動産会社の査定は無料で行えるのに対して不動産鑑定士への依頼には20～30万円ほど費用がかかることが多いです。

不動産鑑定士の鑑定は裁判でも使える公正書類となりますので、必要に応じて選択しましょう。

・現金のため相続人同士で公平に分けることができる

・相続税の納税資金を確保ができる

・不動産の売却益に対して「譲渡所得税」が課税される

・売却手続きの手間や労力、売却費用が別途かかる

不動産の売却は、すでにご存じかと思いますが一朝一夕で済むものではありません。

最初の査定依頼から売却完了まで、スムーズに進んだ場合でも3か月程度はかかります。

もし売れない場合は半年、1年とかかる場合もあります。

また、売れない場合は値引きするなど、はじめに想定していた額より安い金額での売却になる可能性があります。

不動産の売却時に利益が発生した場合、相続税とは別に「譲渡所得税」として所得税と住民税がかかります。

故人が相続不動産を取得した日からの所有期間により、売却益の約20～39％の税率で課税されるため思ったより高額になることがあるので注意が必要です。

ただし、故人と同居していた相続人がいる場合、その相続人は所有期間の長短に関わらず3,000万円までは譲渡所得税が課税されません。

相続人により支払う額が異なるケースがあることを覚えておきましょう。

また、換価分割を選択する場合は遺産分割協議書に売却して代金を分け合う旨をしっかり記載しましょう。

相続不動産を売却する場合、事前に名義変更（相続登記）を行いますが、原則として売却代金の分け方に応じた持ち分で相続人全員の共有名義にするとよいでしょう。

もし相続人代表者の単独の名義に相続登記をして売却代金を分配する場合は、”贈与”とみなされる可能性があるため注意が必要です。

売却の手間を省く目的での単独名義に相続登記することは原則として認められていません。

そのため、贈与とみなされないためにも遺産分割協議書に正しく記載するようにしましょう。

遺産分割協議書の作成について不安がある場合は、専門家に相談するのが安心です。

・不動産自体を分割することや売却する必要がない

・相続人同士に公平感がある

・収益不動産の場合は収入も平等に分けられる

・不動産の建替えや売却時などの際に共有者全員の同意が必要

・相続ごとに権利関係が複雑になる

共有財産とした場合、不動産に何かしらの手続きをする際は都度、共有者全員に同意を得る必要があります。

例えば以下の場合などですね。

・売却したい
・大規模なリフォームや建て替えをしたい
・人に貸したい

もし仮に共有者の1人でも反対する人がいれば、その不動産に手を加えることはできません。

また、共有財産のままにしておくと知らないうちにどんどん権利関係が複雑化していきます。

どういうことかというと、例えば父が亡くなり長男と次男が共有分割した場合、2人の共有名義として相続します。

しかし、もし長男が亡くなった場合にはその妻や子供が相続人になり、共有名義となります。次男の場合や子供が亡くなった場合も同様です。

共有者が増えれば増えるほど、手続きの際に同意を求める人が増えていくことになります。

つまり共有者が増えるほどにその不動産の活用が難しくなり、共有者と連絡が取れない場合には売却も賃貸もできなくなってしまいます。

共有不動産は処分もできない、しかし税金を含む維持費の負担はかかり続けることになり、誰がそれを払うのか？という問題も残ります。

共有分割をするとその時は丸く収まるかもしれませんが、問題の先送りになるだけの可能性が高いため相続に詳しい人はおすすめしない方法となります。

もしすでに共有名義の不動産を持っている場合は、できるだけ早く共有状態を解消するのが望ましいでしょう。

解消するにあたり、共有している相続人に買い取ってもらう場合は「売却」ではなく「贈与」扱いになることがあります。

そうなると贈与税が発生し、多額の税金を納めなければいけなくなるので注意が必要です。